Що саме перевіряють
Перед купівлею квартири перевіряють не «квартиру», а три різні речі: об'єкт, право власності на нього і продавця. Проблема зазвичай ховається у другому й третьому.
1. Витяг з Державного реєстру речових прав
Це основний документ. З нього видно, хто власник, на якій підставі він ним став, і — головне — чи немає на об'єкті обтяжень: іпотеки, арешту, заборони на відчуження.
Замовити витяг можна через «Дію», ЦНАП або нотаріуса. Не покладайтеся на паперовий витяг, який показує продавець: він міг бути отриманий пів року тому, а обтяження з'явитися вчора. Актуальність важливіша за наявність.
2. Підстава набуття права власності
Договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про спадщину, рішення суду. Кожна підстава має свої ризики.
Спадщина — найчастіше джерело проблем: можуть з'явитися інші спадкоємці, які не знали про свої права або пропустили строк. Рішення суду варто перевірити на предмет апеляції. Дарування між сторонніми людьми — привід поставити додаткові питання.
3. Хто ще має права на житло
- Другий з подружжя. Якщо квартиру придбали в шлюбі, потрібна нотаріально засвідчена згода — навіть якщо власником записаний лише один.
- Неповнолітні. Якщо дитина прописана або має частку, потрібен дозвіл органу опіки. Без нього угоду можуть оскаржити.
- Зареєстровані особи. З'ясуйте, хто прописаний і коли всі знімуться з реєстрації. Це має бути в договорі.
4. Борги, які переходять разом із квартирою
Заборгованість за комунальні послуги, внески ОСББ. Просіть свіжі довідки про відсутність боргу, а не слова.
5. Сам продавець
Звіряйте паспорт із витягом. Якщо діє представник — перевірте довіреність: чинність, обсяг повноважень, чи не відкликана. Довіреність можна перевірити в реєстрі.
Насторожує: терміновість без пояснення, суттєво занижена ціна, відмова показати оригінали, наполягання на завдатку до перевірки документів.
6. Ціна як сигнал
Порівняйте об'єкт із аналогами — та сама вулиця, площа, стан, поверх. Той самий об'єкт часто висить на DOM.RIA, OLX, Lun.ua, Rieltor.ua і Flatfy з різними цінами, і різниця між ними вже сама по собі інформація.
Ціна помітно нижча за ринок майже завжди має причину. Іноді причина законна — терміновий переїзд. Іноді ні. Але вона є, і краще знайти її до угоди.
Чи потрібен юрист
Нотаріус перевіряє реєстр і посвідчує угоду, але він не представляє ваші інтереси й не шукає ризики за вас. Для складних випадків — спадщина, співвласники, представник за довіреністю, борги — окрема юридична перевірка коштує значно менше, ніж оскаржена через рік угода.
Читайте також: єоселя, калькулятор єоселя, житло для впо.
