Чи потрібна ліцензія, щоб стати рієлтором в Україні
Ні. Обов'язкового ліцензування рієлторської діяльності в Україні немає — законопроєкти про брокерську діяльність у сфері нерухомості реєструвалися неодноразово, але жоден із них так і не став законом. Юридично почати працювати можна одразу.
Це може змінитися, тож перед стартом варто перевірити, чи не ухвалили профільний закон.
Низький поріг входу — це одночасно перевага і проблема. Конкурувати доведеться з людьми, які прийшли так само легко, тож єдине, що вас відрізнить, це швидкість і якість роботи з клієнтом.
Крок 1. Оберіть формат: агентство чи самостійно
В агентстві. Ви отримуєте базу об'єктів, наставника і потік вхідних звернень, а натомість віддаєте частину комісії. Конкретний розподіл залежить від агентства, міста й того, хто привів клієнта — питайте про нього до підписання. Для першого року це найкоротший шлях до перших угод.
Самостійно. Забираєте всю комісію, але базу об'єктів, рекламу і потік клієнтів будуєте самі. Має сенс, коли у вас уже є напрацьована мережа контактів.
Більшість починає в агентстві й виходить у самостійну роботу через один-два роки.
Крок 2. Зареєструйте ФОП і оберіть групу
Ріелтор працює як фізична особа-підприємець. Питання, яке гуглять найчастіше — яка група ФОП для рієлтора.
Друга група підходить, якщо ви працюєте з фізичними особами та платниками єдиного податку — тобто з приватними покупцями, продавцями й орендарями. Ставка фіксована, є обмеження на річний дохід.
Третя група потрібна, якщо серед ваших клієнтів будуть юридичні особи на загальній системі оподаткування: агентства, забудовники, інвестори, компанії, що орендують офіси. З такими клієнтами друга група не підходить.
Обов'язковий КВЕД — 68.31 «Агентства нерухомості». Він охоплює посередництво в купівлі, продажу та оренді нерухомості й консультування щодо операцій з нерухомим майном. Якщо плануєте працювати через власний сайт і соцмережі, додають також 63.99 «Надання інших інформаційних послуг» і 63.11 «Оброблення даних, розміщення інформації на веб-сайтах».
Ліміти доходу і ставки єдиного податку переглядають, тож звіряйтеся з чинною редакцією Податкового кодексу або з бухгалтером перед реєстрацією. Година консультації дешевша за рік роботи не на тій групі.
Скільки становить комісія рієлтора
Комісія — це відсоток від суми угоди, і він відрізняється за типом:
- Продаж квартири — зазвичай від 3% до 6% від вартості об'єкта.
- Оренда — від 50% до 100% місячної орендної плати. У Києві типова ставка — половина місячної оренди: за квартиру о 17 000 грн на місяць комісія складе близько 8 500 грн. У Львові та Одесі через специфіку місцевого ринку цей показник буває вдвічі вищим.
Хто платить — власник чи той, хто шукає житло — питання домовленості, але частіше платить сторона, яка шукає. Розмір залежить від міста, конкуренції на локальному ринку й досвіду рієлтора.
Реалістична картина першого року: перша угода приходить не швидко, а дохід нерівномірний. Плануйте фінансову подушку щонайменше на три-чотири місяці.
Крок 3. Зберіть базу об'єктів — і зрозумійте, де вона живе
Ринок в Україні розкиданий по кількох майданчиках: DOM.RIA, OLX, Lun.ua, Rieltor.ua, Flatfy. Той самий об'єкт часто висить одразу на трьох, з різними цінами й різними датами.
Для новачка це головна пастка з часом. Ручний обхід усіх майданчиків щоранку з'їдає одну-дві години, і при цьому ви все одно дізнаєтеся про нові об'єкти пізніше за конкурента, який перевірив їх о сьомій ранку.
Крок 4. Домовтеся про умови письмово
Усний договір із власником — найдорожча помилка новачка. Клієнт, якому ви показали об'єкт, може вийти на продавця напряму, і без письмової угоди ви не отримаєте нічого.
Фіксуйте: розмір комісії, хто її платить, строк дії домовленості, і чи є вона ексклюзивною.
Крок 5. Перші клієнти
Перші три-п'ять угод майже завжди приходять не з реклами, а з особистої мережі — знайомі, колишні колеги, сусіди. Скажіть усім, ким ви тепер працюєте. Це звучить банально, але для першого року це працює краще за будь-який бюджет на таргет.
Паралельно будуйте присутність там, де шукають ваші клієнти: власні оголошення на майданчиках, акуратний профіль, швидкі відповіді.
Скільки часу до першої угоди
Чесна відповідь — від двох до шести місяців. Ріелтори, які виходять у стабільний дохід швидше, зазвичай відрізняються не талантом, а швидкістю реакції: вони бачать новий об'єкт першими й телефонують власнику, поки той ще не отримав десять інших дзвінків.
Читайте також: рієлтор чи ріелтор — як правильно, яка комісія рієлтора, ФОП для рієлтора: група і КВЕД.
